蘇政辦發〔2016〕162號
各市、縣（市、區）人民政府，省各委辦廳局，省各直屬單位：
實施鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用，是推進鐵路投融資體制改革、支持鐵路建設的重要舉措，是促進新型城鎮化發展和節約集約用地的有力抓手，對增強鐵路發展可持續能力、促進沿線經濟社會發展具有重要意義。為貫徹落實《國務院辦公廳關于支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》（國辦發〔2014〕37號）文件精神，推進鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發，更大力度支持我省鐵路建設，經省人民政府同意，現提出以下實施意見。
一、土地綜合開發的基本原則
（一）支持鐵路建設與新型城鎮化相結合。按照新型城鎮化要求，在保障鐵路運輸功能和運營安全的前提下，堅持“多式銜接、立體開發、功能融合、節約集約”的原則，對鐵路土地實施綜合開發利用，促進鐵路站場及相關設施用地布局協調、交通設施無縫銜接、地上地下空間充分利用、鐵路運輸功能和城市綜合服務功能明顯提高，形成鐵路建設與相關產業發展的良性互動機制，促進鐵路和城鎮化可持續發展。
（二）政府引導與市場自主開發相結合。沿線市、縣（市）人民政府要遵循鐵路建設發展規律，堅持依法行政，在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下，統籌鐵路站場及毗鄰地區相關規劃，加強規劃管理，合理確定土地綜合開發的邊界和規模，通過綜合開發用地供應與鐵路建設聯動等措施，引導市場主體實施鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發，有力有序推進鐵路建設。
（三）盤活存量鐵路用地與綜合開發新老站場用地相結合。支持鐵路運輸和鐵路資產管理企業以自主開發、轉讓、租賃等多種方式盤活利用現有建設用地，對既有鐵路站場及毗鄰地區實施土地綜合開發的同時，推進鐵路建設投資等主體對新建鐵路站場及毗鄰地區實施土地綜合開發，提高鐵路建設項目的資金籌集能力和收益水平。
（四）支持鐵路建設與培育壯大高鐵經濟新業態相結合。鼓勵支持沿線各地以高鐵通道和鐵路綜合客運樞紐為依托，以高鐵站區綜合開發為載體，結合人口、產業布局和經濟轉型升級，引導和推動站區現代物流、商貿金融、電子商務、旅游餐飲等關聯產業集聚和規模發展，發展站區經濟，積極穩妥地規劃和推進新的城市功能區和高鐵產業帶（園）建設。
二、支持盤活現有鐵路用地推動土地綜合開發
（五）科學編制既有鐵路站場及周邊地區改建規劃。沿線市、縣（市）人民政府應主動與鐵路企業協商，統籌編制既有鐵路站場及毗鄰地區相關規劃，加強功能調整和空間優化，完善交通組織、用地布局和設施條件，增強鐵路站場及周邊地區的承載能力和服務功能。
（六）給予既有鐵路用地綜合開發政策支持。鐵路企業依法取得的劃撥用地，因轉讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法采取協議方式辦理用地手續。經國家授權經營的土地，在使用年限內可依法作價出資（入股）、租賃或經國家出資企業審核批準后在集團公司內部國有控股、國有實際控制企業之間非公開轉讓。利用鐵路用地進行地上、地下空間開發的，在符合規劃的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分層設立建設用地使用權。分層設立的建設用地使用權，符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理用地手續；不符合《劃撥用地目錄》的，可按協議方式辦理有償用地手續；對于低效鐵路用地的再開發可參照低效產業用地再開發相關政策執行。因實施城市規劃或其他公共利益需要使用鐵路用地的，依法予以補償安置。
三、鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發
（七）支持新建鐵路站場與土地綜合開發項目統一聯建。新建鐵路項目的主管部門、鐵路建設投資主體應與沿線政府按照“一體規劃、聯動供應、立體開發、統籌建設”的原則，協商確定鐵路站場建設配套安排的土地綜合開發事項，明確土地綜合開發項目與對應鐵路站場、線路工程、鐵路綜合客運樞紐統一聯建等相關事宜，在前期工作和建設過程中統籌推進相關工作。
（八）合理確定土地綜合開發的邊界和規模。沿線市、縣（市）人民政府應按照新建鐵路站場地區土地綜合開發的基本要求，綜合考慮建設用地供給能力、市場容納能力、鐵路建設投融資規模等因素，依據土地利用總體規劃和城市、鎮規劃，會同有關單位編制鐵路土地綜合開發方案，確定鐵路土地綜合開發區域，合理制定綜合開發用地邊界，科學確定開發區域功能、用途、時序等。扣除站場用地后，同一鐵路項目綜合開發用地總量按單個站場平均規模不超過50公頃控制，少數站場綜合開發用地規模不超過100公頃。
（九）采用市場化方式供應綜合開發用地。新建鐵路項目已確定投資主體但未確定土地綜合開發權的，綜合開發用地采用招標拍賣掛牌方式供應，并將統一聯建的鐵路站場、線路工程及相關規劃條件、鐵路建設要求作為取得土地的前提條件。新建鐵路項目未確定投資主體的，可在項目招標時，將土地綜合開發權一并招標，新建鐵路項目中標人同時取得土地綜合開發權，相應用地可按開發分期約定一次或分期提供，供地價格按出讓時的市場價確定。土地由鐵路建設投資主體取得的，鐵路建設和土地綜合開發應統籌推進；土地由其他市場主體取得的，其他市場主體應與鐵路建設投資主體協商安排鐵路建設與土地綜合開發相關事宜，確保鐵路等各項建設按計劃有序進行。
四、土地綜合開發配套政策和措施
（十）統籌土地綜合開發相關規劃管理。沿線市、縣（市）人民政府在組織編制和完善土地利用總體規劃和城市總體規劃時，要統籌鐵路線路和站場周邊地區的規劃，做好鐵路用地控制和預留。城鄉規劃主管部門要加強對站場建設與土地綜合開發的規劃管理，在組織編制和完善鐵路站場及周邊地區的詳細規劃時，應深化建筑空間組織、道路交通規劃、開發強度、建設時序等要求，大力推進鐵路與城市軌道交通、公共交通、出租車等各類交通方式的無縫銜接，促進鐵路綜合客運樞紐建設，方便乘客出行和換乘。在綜合開發用地供應前，城鄉規劃部門應依據控制性詳細規劃提出規劃條件。未確定規劃條件的地塊，不得供應。城鄉規劃主管部門要認真貫徹落實《住房城鄉建設部關于加強鐵路站場地區綜合開發有關規劃工作的通知》（建規〔2015〕227號）要求，著眼大局，抓緊抓好相關規劃編制和完善工作，保障鐵路建設，支持鐵路站場地區綜合開發。對不符合鐵路建設實際、不能滿足鐵路站場地區綜合開發需要的城市規劃，應按照法定程序及時修改。
（十一）完善綜合開發用地供應模式。土地綜合開發可分期供應，分期供應的土地可成片提供，成片供應的土地應根據城市規劃和實際情況進行分宗，按宗地用途和有關規定，核發劃撥決定書或簽訂有償使用合同。
（十二）落實綜合開發用地指標。鐵路建設項目配套安排的土地綜合開發所需新增建設用地指標，由省國土資源廳會同省鐵路辦報省人民政府審核后，按國家政策規定報國土資源部予以計劃單列。其用地按城市批次用地報批，也可依國家規定按單獨選址項目上報。由國務院批準城市批次用地的鐵路綜合開發用地，在城市批次用地報批時予以注明，由國土資源部安排用地計劃；其他城市的鐵路綜合開發用地計劃指標，由市、縣（市、區）先行安排，年底報國土資源部審核，使用預留國家計劃指標。
（十三）完善綜合開發主體。按照“一路一站一方案”和“有序推進、依法合規、風險同擔、利益共享”的原則，參照鐵路項目出資比例，由鐵路項目主要投資主體會同其他投資主體與沿線政府組建開發主體，協商確定鐵路項目具體開發方案。省鐵路土地綜合開發由江蘇鐵路投資發展有限公司會同沿線各地和鐵路單位統籌實施。鼓勵其他社會投資者和民間資本參與鐵路土地綜合開發。
（十四）支持土地綜合開發收益用于鐵路建設。鐵路用地及站場毗鄰區域綜合開發土地經沿線市、縣（市）人民政府依法征收后，可以由當地國土管理部門以政府購買服務方式委托鐵路投資主體開展前期開發和整理。完成前期開發整理后，交由沿線市、縣（市）人民政府按規定辦理出讓等供地手續。出讓收入除國家和省規定的剛性計提外，其余經審計后由沿線市、縣（市）人民政府與省鐵路辦及相關鐵路投資主體商定，用于鐵路建設和運營管理。
（十五）節約集約用地。按照綜合利用、一體設計、統籌建設的原則，協調土地綜合開發利用、公共交通、軌道交通、商業、辦公、住宅等各類用地功能，形成交通設施無縫連接、商業服務功能完善、居住環境適宜便捷的土地利用新格局。積極推進立體開發，在地上各類用地功能相互協調的基礎上，對地上地下空間進行一體設計、整體開發，通過在站場上建物業、在地下搞開發，實現土地利用效率最大化。
五、加強組織領導和協調監管
（十六）加強組織領導。各地、各有關部門和單位要高度重視鐵路土地綜合開發工作，把其作為推進新型城鎮化、實現鐵路可持續發展的重要抓手。要把相關工作要求和目標任務納入鐵路建設的總體規劃和年度計劃，提高思想認識，加大工作力度，及時進行部署安排，確保各項工作落實到位。
（十七）形成推進合力。省發展改革、財政、國土資源、住房城鄉建設、交通運輸等部門，要在項目報批、資金及監管、土地供應、路網銜接、規劃管理以及相關手續辦理等方面給予支持和指導，并負責做好與國家對口部委的溝通協調工作。省鐵路辦要加強路地溝通協調，統籌推進鐵路工程建設、前期工作和土地綜合開發，加強分類指導，加快試點推進，支持鐵路站場與鐵路綜合客運樞紐、土地綜合開發統一聯建，組織制訂全省境內鐵路土地綜合開發計劃，負責相關站場綜合開發規劃及方案行業審查等方面的工作。沿線市、縣（市）人民政府要在土地利用總體規劃調整完善工作中對鐵路土地綜合開發用地予以統籌安排，做好綜合開發相關用地報批、征地拆遷、市政配套設施建設等工作。
（十八）加強綜合開發用地監管。與新建鐵路站場統一聯建的綜合開發用地供地前，市、縣（市）國土資源部門應將土地綜合開發的位置、規模、用地需求、規劃條件及擬安排的供應分期等向國土資源部備案，并抄送住房城鄉建設部。
鐵路土地綜合開發涉及面廣、政策性強，是一項開創性工作。各地、各有關部門和單位要高度重視，各司其職，密切配合，既要依法合規，又要大膽改革、大膽探索，積極穩妥推進。
江蘇省人民政府辦公廳
2016年12月30日